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                          地龙捕鱼

                          发布时间:2019-04-19 03:22:50 来源:葡京

                            地龙捕鱼从中长期来看,美国经济仍在复苏,但增长的力度显然不如预期的强劲,特别是5月非农就业新增岗位仅为万人(创下2010年9月以来最低增幅),远未达到市场预期增加的万人,这使得美联储加息变得更加遥遥无期,美元指数突破前期高点的难度较大。然而,贷款和社会融资的扩张,并没有带来经济企稳回升,2016年一、二季度,GDP增速创下金融危机以来的最低,连续两个季度均为%(参见下图)。因此,人民币汇率既要保持对一篮子货币稳定,也要兼顾对美元稳定,前者影响实际有效汇率和贸易竞争力,而后者主要影响资本流动和金融稳定性。

                              但东北特钢作为辽宁省为数不多的骨干企业,中央政府和辽宁省政府显然不可能支持破产清算。市场普遍预期,房地产交易将进入一个速冻期,房价也将步入新一轮下行周期。为何房地产去库存政策出现了事与愿违的局面?这需要从年初决策部门确定的去库存路径来探寻原因。

                              在此期间,美国对外资产总规模经历了跨越式增长。  因此,在其他制造业等领域投资增速不变的情况下,要维持2016年的整体投资增速,就要求2017年基础设施投资与2016年相同增速的基础上(预计2016年万亿元,同比增速18%),再增加6000亿元。单位期限利率溢价计算公式为(长期限利率-短期限利率)÷(长期限-短期限)。

                              提高国有企业投资回报率的三个政策建议  国有企业投资回报率回落,成为拉低中国经济整体投资回报率的关键因素。  从货币政策来看,此次会议在“稳健的货币政策”上加上了“中性”,说明今年上半年事实上较为宽松的货币和信贷政策行将终结。  相较于启动于2015年9月30日的一刀切地放松限购、限贷政策和宽松货币政策的房地产去库存措施,决策部门2016年四季度以来的房地产调控和去库存方向已发生转变,不同等级城市“梯次去库存”的政策思路也越来越清晰。

                              文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙    随着房地产调控政策的再度收紧,寻求新的经济增长引擎对于决策部门而言具有短期紧迫性,国家发展改革委、财政部等核心部门的工作重心转移到了推进PPP工作中,各地方政府也在积极推进PPP项目的落地执行。笔者认为我国政府可考虑在英国宣布退出欧盟之后,立即启动与英国的自由贸易协定谈判,在中欧关系战略调整中占据主动权。然而,不动产作为一种投资品,更易受经济周期的影响,在经济景气时期,大量低成本资本涌入,投资者大幅加杠杆,加剧房价上涨和房地产泡沫形成,一旦政策波动或预期发生逆转,投机资本逃离,房价将加速下跌。

                            在此,举两个典型例证:今年二季度以来,我国棉花期货价格由10000元/吨涨至15000元/吨,涨幅达50%,但是我国CPI中服装价格却走势平稳,并没有出现显著的回升(参见下图)。  二是在财税体制改革方面,中央提出“落实推动中央与地方财政、事权和支出责任划分改革,加快制定中央和地方收入划分总体方案,抓紧提出健全地方税体系方案。  近年来,随着人民币由此前十余年的单边升值周期进入双向波动阶段,加上中国经济投资回报率不断下行,使得中国企业走出去的步伐不断加快,影响官方外汇储备变化的主要因素已从前期的贸易收支平衡,转变成国际双向投资的变化。

                            总体而言,尽管近二十年来我国高速公路、高铁、港口、机场等基础设施大幅改善,但我国人均基础设施资本存量依然较低,特别是中部地区等人口密集省份,投资的空间和潜力较大。从工业总产值和GDP增速比较看,2016年工业总产值增速为%,创下2010年以来新低,连续四年大幅低于GDP增速。由此可见,决策层对龙头优质企业的债转股的大门始终没有关闭。

                              土地供应将成楼市调控的关键工具  今年年初确定了房地产去库存政策的本意是化解三四线城市的天量库存,此次会议也特别强调要“重点解决三四线城市房地产库存过多问题”。国有企业不计回报进行大量的无效、低效投资,不仅挤占了民间投资的发展空间,也成为产能过剩、企业部门杠杆率高企的重要原因。但从历史规律看,无论是制造部门还是房地产行业,补库存投资增速再度回落的风险不小,而PPP主导的基建投资,也面临减速的风险。

                            ”  这一目标没有指出企业部门去杠杆的主要方向,但是笔者认为,国有企业将成为我国企业部门去杠杆的主战场,因为相对于更为市场化的民营企业,只有国有企业债转股始终受到行政的有形之手干预,也只有国有企业才存在“自身债务杠杆约束”不足的问题。  由此可见,尽管出让了大量土地,但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为3100亿元左右。  其次,“商住房”持有者将以企业和机构为主。

                            具体来看,房地产开发投资增速从2010年4月的%,趋势性下滑至2015年11月1%的低点,尽管2016年5月又回升到7%左右,但仍仅为前期高点1/5左右。2016年上半年,美元指数双向波动明显并略有回调,美元在全球外汇储备中份额也有所下滑。”这三项改革任务是依次递进的关系,财权、事权和支出责任要经过中央和地方政府的博弈,只有权利、责任划分清楚后,才能明确中央和地方收入划分比例,该比例确定后,只有在中央收入得到保障,才会解决地方财政主体税收的来源问题。

                              在上述四个政治周期中,里根和小布什政府作为共和党政府,更加关注实体经济、制造业和美国出口的发展,对于强势美元的虚名似乎并不看重。近两年来,按揭利率的再度下行,同样推动了商品房销售额的大幅回升(参见下图)。  从中美关系的历史经验来看,新任美国总统上台后,中美关系可能会出现一个低潮期,但随着新总统对中美关系重要性和复杂性的认识日益加深,中美经贸关系将重新回到正常轨道。

                            房产税的征收,将可能面临与个人所得税自行申报同样的难题。地龙捕鱼  再次,房地产正规融资受阻使得表外融资急剧膨胀。  综上所述,人口结构变化、经济转型和投资回报率下降可以解释民间投资出现趋势性下滑的现象,但无法解释民间投资增速急剧快速下滑的当前形势。

                              回到市场普遍关注的人民币汇率未来走势,当前人民币对美元汇率屡创新低,其主要原因可能有以下几个方面:首要因素无疑是美元指数持续上涨导致人民币被动贬值;其次,央行的政策目标是维持人民币汇率指数的稳定,央行在大多数货币对美元都贬值的大环境下顺势调低人民币对美元的双边汇率;最后,央行吸取了2015年811汇改前的教训及时调整对美元汇率,当时美元指数一年内累计升值超过20%,而人民币对美元双边汇率却未能及时调整,导致811汇改后出现了多次恐慌。  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙    3月10日,在央行例行记者会上,周小川、易纲、潘功胜、范一飞等央行主要领导,就“人无贬基”、货币政策前景、外汇储备下降、企业去杠杆、外商企业利润汇出受限等热点问题一一做了回应。因此,笔者建议,中央政府应大幅提高财政赤字忍耐度,通过大规模发行长期建设国债,投向地下管网、社会事业、环保等民生基础设施项目,托底经济增速。

                              三四线城市“涨价去库存”前景不乐观  过去两年内一二线城市房地产市场所经历的“涨价去库存”的神话,在三四线城市再度上演的前景并不乐观,其原因可能有以下四方面:其一,三四线城市居民购买力对房价的上涨更为敏感;其二,三四线城市的人口流入、产业结构、区位、居民收入水平等影响房价关键因素的劣势十分明显;其三,一二线城市不动产的投资和金融属性较强,三四线城市不动产主要是消费属性,投资和金融属性差距巨大;其四,相对于一二线城市,三四线城市土地财政问题更为突出,土地的无限量供应不但使得房价上涨不可持续,相反还可能进一步加大库存量。该报告认为,北京的落户分数线虽未公布,但从“连缴社保7年、持居住证、不超45岁、符合计划生育、无犯罪记录”这五大基本门槛来看,落户难度显著高于上海。  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙  达沃斯能否打破世界经济魔咒  达沃斯论坛无疑是这段时间世界舆论的中心,各国领导人、商界和金融领袖再度齐聚于此,共同探讨2017年的世界经济大势。

                            以房地产发行的信托产品为例,2010年以后,房地产企业发行的信托产品规模大幅增加,房地产企业通过信托等非标产品进行融资成为一种普遍现象(参见下图)。今年的洪灾级别可能不及1998年洪灾,直接经济损失也不会达到GDP的3%。因此,伴随着企业杠杆率下降,政府部门特别是中央政府杠杆率可能会有所提升,这也与金融危机以来发达国家先后都经历了企业部门去杠杆、政府部门加杠杆的债务转移不谋而合。

                            一方面,核心城市的房贷不仅有高达8折的利率折扣,而且贷款发放快、额度高,与之相反,三四线城市的房贷利率折扣较低,绝大多数贷款都是基准利率或略有下浮。这说明,特朗普充分尊重美联储独立性和专业性的可能性在变大。与此同时,人民币汇率指数(CFETS)由微幅升值至,保持了基本稳定,5月中期人民币汇率指数甚至还略有升值(参见下图)。

                              按揭贷款利率才是影响房价波动的核心要素  无论是美国和日本的经验,还是中国过去十年的实践,都表明个人住房贷款利率是影响房价的最关键因素。  另一方面,通过混合所有制改革,吸引社会资本参股,不仅可以扩大国有企业的再投资能力,在国有企业总债务不变的情况下,做大国有资产总规模,显著降低国有企业资产负债率,达到去杠杆目的。今年以来,人民币对美元汇率贬值了大约%,有效汇率指数(CFETS)也下行了大约5%,但是近两个月人民币汇率基本稳定在左右。

                              其次,看当前美国的营商环境。由此,在未来较长一段时间内,官方外汇储备稳中趋降的趋势将不可避免,至少此前快速上涨的阶段已经结束。  2016年9月,全国100大中城市住宅用地楼面均价达到历史峰值6719元/平米,12月为4970元/平米,四季度累计回落26%。

                            这说明今年下半年,货币当局才真正开始把保持人民币汇率指数稳定作为央行汇率政策目标。  然而,必须承认,全国商品房特别是住宅去化过程,主要发生在热点城市,其中北京、上海、南京、厦门、合肥、郑州六大城市的住宅库存量和存销比均降至历史低位,六大城市住宅库存分别下降了284万平米、414万平米、302万平米、135万平米、316万平米(至10月末)和340万平米,总计为1791万平米,占全国住宅库存去化规模36%,在其他10个热点城市,住宅库存量也都出现了明显的下降。  另一方面,从微观数据来看,工业材料和中间品的成本上涨,无法推动终端产品价格上扬。

                            此外,会议公报关于2017年财税体制改革内容也指出“抓紧提出健全地方税体系方案。  四是耶伦在随后的新闻发布会言论也没有明显鹰派迹象。  第二,资金“脱实向虚”和体系内“自循环”问题突出。

                              短期看需求,这是经济分析框架的一般理论规律。笔者认为,中央提出的金融、土地等五个方面将成为房地产市场长效机制的“五大支柱”,根据国内外的一些成熟做法和决策部门的政策取向,现对“五大支柱”的前景作个猜想。  更值得关注的是,随着美联储加息节奏加快,央行可能通过缩短放长的逆回购操作方式,间接引导市场利率走高。

                            绿色金融需求潜力巨大,中国金融机构和企业也已经先知先觉。2017年,金融玩家们可能不得不面对一个新时代的到来——资金荒和资产荒共存的时代。2015年国有工业企业主营业务收入利润率大幅下降至%,创下历史最低水平,也大幅低于各行业平均盈利水平(%)。

                            葡京近日,央行副行长潘功胜在中国发展高层论坛上再次指出,近年来中国企业海外投资数额不断创出新高,有助于推动中国经济转型。从日本经验来看,金融危机前,日本居民定期存款的期限溢价十分明显,随着日本零利率政策和今年以来负利率政策的实施,加上持续不断的量化宽松政策,日本经济掉入“流动性陷阱”,不但国内经济持续疲软、通货紧缩难解,而且2012年11月以来日本1、3、5年期居民存款的期限溢价完全消失,目前不同期限存款年利率均为%(参见下图)。因此,在中国经济市场化改革彻底完成之前,欧美日给予中国市场经济地位的可能性较小,但是中美经贸合作与博弈过程中,是否给予中国市场经济地位,将长期成为中美经贸关系谈判的重要议题。

                            随着更富弹性、市场化程度更高的人民币汇率运行新机制的实施,可以预计人民币双向波动的区间将更大,投资者应逐步适应这种变化趋势,更加关注影响汇率波动的经济基本面变化。  此外,值得一提的是,早在2006年6月,深交所就推出两期“南京城建污水处理收费收益权专项资产管理计划”绿色资产证券化产品,共募集资金亿元。  其次,负利率进一步加剧了商业银行的经营困境。

                            2016年7月5日,卢森堡分行和纽约分行同步发行中国银行首支绿色债券,发行规模等值亿美元,覆盖美元、欧元、人民币三个币种和2年、3年、5年三个期限,这是迄今为止全球市场上发行单笔金额最大、品种最多的绿色债券,受到全球投资者的热烈追捧,整体认购比例达3倍以上。事实上,5月份人民币汇率定价机制在继2015年“811汇改”之后,再次发生了重大的改变。2009年7月,200余名美国经济学家呼吁国会和白宫减少对美联储的干预,一周后时任美联储主席伯南克在国会听证时,誓言将保证美联储的独立性。

                            再参阅其他银行的房地产抵押贷款合同,相关条款大同小异。例如,在杭州湾跨海大桥PPP项目中,实际车流量比项目建设前预期的车流量少了30%以上,造成该项目投资方难以获得预期回报。  居民杠杆率大幅上升,住房按揭贷款无疑是主要推动因素。

                            今年以来,房地产企业通过贷款、信托资金、理财资金等渠道融得大量资金,并通过夹层融资、资产证券化等方式加杠杆,导致各地“地王”频出,造成面粉比面包贵的现象,助推房价快速上涨。笔者认为,中央提出的金融、土地等五个方面将成为房地产市场长效机制的“五大支柱”,根据国内外的一些成熟做法和决策部门的政策取向,现对“五大支柱”的前景作个猜想。  按揭贷款利率才是影响房价波动的核心要素  无论是美国和日本的经验,还是中国过去十年的实践,都表明个人住房贷款利率是影响房价的最关键因素。

                              为什么说美联储加息符合市场预期?  之所以说此次美联储加息行动在市场的预期之中,有以下四方面缘由:  一是2月末开始美联储频繁为加息造势。  另一方面,通过混合所有制改革,吸引社会资本参股,不仅可以扩大国有企业的再投资能力,在国有企业总债务不变的情况下,做大国有资产总规模,显著降低国有企业资产负债率,达到去杠杆目的。由此可见,房地产市场繁荣大量挤占了本用于发展制造业、服务业甚至农业部门的信贷资源。

                              文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙    长期以来,房地产市场既是中国经济晴雨表,也是舆论和民众关注的焦点话题,还是那些错失房地产泡沫化扩张机遇的普通民众切肤之痛。  “汇率操纵”将可能成为特朗普漫天要价的筹码  事实上,近两年来人民币对美元贬值并非中国央行希望看到的结果,其主要原因是美元在加息周期中过于强势,中国央行为了避免陷入人民币贬值、资本外逃的恶性循环,才在今年年初重申了此前的资本管制措施。因此,三四线城市的去库存问题,将是一个长期过程,政策的重点可能会侧重于控制新增库存。

                              事实上,今年以来,中央和地方财政收支均面临了较大压力,特别是地方财政收入增速大幅下挫,地方财政支出刚性特征明显,支出增速持续维持高位(见下图)。在劳动力成本、环境成本、能源成本、土地成本不断攀升或持续高位的背景下,我国决策部门近年来已经通过营改增等税制改革,间接地减轻企业部门税负,从刚刚结束的中央经济工作会议精神来看,更加积极有效的财政政策将成为供给侧改革的主要政策工具,而降低企业成本、振兴实体经济和更加积极有效的财政政策都指向了降低企业税费负担,这些举措都将有利于改善中国经济的营商环境,提升中国实体经济的国际竞争力。  综上所述,随着“积极的财政政策就要真正积极”的精神落实,中国经济出现失速和硬着陆的风险较小。

                              路径三:鼓励机构和个人购买存量商品房用于租赁投资。此外,房企还可从地方政府获得高额总地价返还款,如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等,地价返还金额可能高达80%以上。  从中央政策方向看,三四线城市是当前去库存的重点。

                              值得注意的是,2004-2016年期间,我国国际投资头寸表的对外资产中,储备资产和直接投资二者占比之和一直在70%-75%,换言之,储备资产和直接投资的比例存在此消彼长的关系,其中储备资产占比从%下降到%,而直接投资占比则从%上升到%。央行持续宽松的货币与信贷政策之所以难见成效,根源在于房地产市场几乎成为银行信贷等社会资金的“黑洞”。  由此可以看出,法律界定十分清晰,法律意义上的“商住房”的土地使用性质并不存在,这也是本文和大多数分析文章在“商住房”上加上双引号的原因。

                            由此可见,信贷的大规模投放,并没有流入企业部门和实体经济,宽松信贷政策的边际效应越来越弱。  房地产开发投资增长重回下行通道。然而,从美国次贷危机、日本房地产泡沫的形成和破灭过程来看,虽然房价泡沫的形成通常伴随着M2的高位增长,但M2的膨胀并不必然形成房地产泡沫。

                              历史上,里根时期的美国政府为了吸引国际资本回流到美国境内,给日益扩张的政府债务融资,曾经实行过强势美元政策。葡京显然,依靠政府和国有企业单一的融资主体,已难以满足这一巨额的资金缺口,迫切需要调动社会资金的积极性。  在此,笔者以国际清算银行(BIS)发布的实际有效汇率指数作为衡量人民币一篮子货币汇率指标,把时间推前至2014年6月,从下图我们可看出,在美元指数大幅上升的2014年下半年,由于人民币对美元汇率基本稳定,人民币实际有效汇率指数也由大幅攀升至,升值幅度达%。

                              警惕出口和房地产开发投资回落对经济景气的冲击  如上所述,出口增长和房地产开发投资高位增长是支撑当前经济景气的两大重要因素,然而,后期二者能否保持当前的增长态势,前景似乎并不乐观。相较于前些年央行提出的“稳健略偏宽松”的货币政策,中央经济工作会议、政府工作报告、央行答记者问等场合多次强调了2017年货币政策的基调为“稳健中性”,货币政策的主要任务是防控系统性金融风险,同时要“保持流动性基本稳定”,这与前些年“保持流动性合理充裕”的措辞已有较大变化。  供给侧结构性改革将有实质性进展  会议公报认为,2017年将是供给侧结构性改革的深入推进年,“三去一降一补”五大任务也将取得实质性进展。

                            与之相匹配的是公安、司法、金融、税务、国土等数十个部门信息共享的天罗地网。  为何会出现这一现象?其根源在于土地供应缺口导致商品房特别是住宅库存的巨大差异。这说明今年下半年,货币当局才真正开始把保持人民币汇率指数稳定作为央行汇率政策目标。

                            事实上,2014年以来,制造业投资和工业部门的库存波动几乎完全一致,其背后的动因大致为:近三年来工业部门先经历了去库存,然后在房地产市场复苏和基建投资高位增长驱动下,对工业制成品形成了强劲需求,制造业于2016年下半年启动补库存投资。  一方面,北京是全国唯一执行20%差额所得税的城市。  从新增贷款数据看,2月末人民币贷款余额万亿元,同比增长13%,增速比上月末高个百分点,同样保持高位运行趋势。

                              首先,美元不具有长期大幅升值的基础。最后,股灾在刚上任的美联储前主席格林斯潘的无限流动性支持下得到逐渐平复。美国次贷危机的根源在于:美国前期过度宽松货币政策、金融创新泛滥导致全美范围内房地产泡沫化,随着美联储收紧货币政策,房地产泡沫最终破灭,并引发了“大萧条”以来最为严重的全球性金融危机。

                            而上海市的二手房交易过程中,个税仍然是在1%总价和20%差价自由选择,实际操作中选择20%差额所得税的少之又少。”这一调控方向印证此前笔者的判断,即土地供应将成为房地产调控“一城一策”的主要工具,相反,2016年一刀切的宽松货币和信贷政策将被决策者所摒弃,投资投机性购房加杠杆的难度和付出的资金成本将越来越高。因此,如果投资者还希望继续增持不动产,这些区域的住房不失为较好的选择,基本能同时满足安全性、收益性和流动性的需求。

                              大多数CFETS篮子货币对美元都出现不同程度的贬值  人民币汇率之所以会出现上述“名贬实稳”的走势,原因在于人民币汇率指数(CFETS)篮子货币对美元都出现不同程度的贬值。由此看来,房地产市场长效机制不可能毕其功于一役,决策层短期内将稳住房价上涨势头,以“时间换空间”,即以居民收入增长逐渐消化房价泡沫,渐次推进上述相关改革和立法,最终建立房地产基础性制度和长效机制。由此可见,尽管两类城市人口规模处于同一数量等级,但住宅库存水平却相去甚远,这一状况导致了今年以来两类城市房价截然相反的走势:前者房价急剧暴涨,后者房价则缓慢平稳上涨(参见下图)。

                            需要注意的是,出口增长和房地产开发投资保持经济景气的作用能否持续,前景似乎并不乐观。2009年6月,个人按揭贷款利率降至历史低位,房价环比涨幅在10个月后达到高点。在持续不断地释放流动性政策操作下,今年上半年全国社会融资规模累计为万亿元,同比多增9432亿元,人民币贷款累计增加万亿元,同比多增9671亿元。

                            美国经济增长进入历史性低谷,其根源仍然是美国劳动生产率持续下行。  2017年财政政策扩张的空间将加大  为了实现防控金融风险、深入推进“三去一降一补”供给侧改革五大重点任务,同时降低经济增长失速的风险,2017年“积极财政政策、稳健中性的货币政策”将得到真正执行。毋庸置疑,美元走势始终是影响人民币汇率走势的第一要素,它不仅影响到人民币对美元的汇率,也直接影响了短期国际资本流向和其他国家汇率的走势,进而间接影响人民币对其他国家汇率的预期。

                              这一问一答,看似稀疏寻常,却能看出特朗普对美元汇率走势也很困惑,升也不能,贬也不得。届时如何应对,将十分考验欧盟领导人的政治智慧。  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙  恒久不变的习惯思维。

                              最后,一二线城市补库存驱动的房地产投资将再度面临回落风险。由此可见,意大利已成为欧元区失业问题最为严重的国家之一。其中,财政存款高达万亿元,同比增加2000亿元;机关团体存款为23万亿元,再创历史新高。

                            现金捕鱼注册送分20000  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家黄志龙    。不出意外,房产税将是地方税的主体税种。意大利政府部门加杠杆,并未使非政府部门成功实现去杠杆,相反社会整体杠杆大幅飙升,意大利经济因此背上了沉重的债务负担。

                          责编:倪季同

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